中古マンション選び

気になる中古マンションの【耐震性と寿命】

築26年の中古マンションを購入&リノベーションしたお家に住んでいます!

今住んでいるマンションを見つけた時は、立地・価格・広さ・が条件に合っていましたが

築26年だと知って「古!!」思ったのが正直な感想です 笑

リノベーションをする前提で中古マンションを探していたので家の中の劣化はあまり気にしないようにしていましたが

実際、築26年の中古マンションという建物を購入するとなると

2つの疑問がわいてきました

(決して安い買い物ではないので慎重になりますよね!)

①中古マンションの耐震性

地震でマンションが倒れたりしないのか

築26年でも建物自体の耐震性はあるのか?

②中古マンションの寿命

あと何年住める?

何年後かに取り壊しになるの?

私と同じように中古マンションの購入を検討中の方も

リフォーム・リノベーションを前提で中古マンションを探している方もこの2つは気になっているはず!


そこで、中古マンションの耐震性とマンション寿命についてまとめました!

中古マンションを探す上で抑えておくポイントがいくつかありますよ♪



中古マンションの築年数と耐震性

まず、築年数が結構経っていると気になるのが耐震性!!
  
近年起こると予想されている地震、「南海トラフ地震」「関東大震災」などがありますね。

怖いですが、いつ発生してもおかしくない状況ではあります。。。



一体、「築何年までの中古マンションが安全なのでしょうか?!」


耐震性の一つの目安になるのが

「1981年に制定された新耐震基準」を満たしているマンションであること。

2020年現在で考えると、築39年以内の中古マンションってことになります!


新耐震基準が制定された1981年以降の建物は、震度7程度の地震でも建物が壊れないという耐震基準で建築しています。

一方、制定される前1981年以前の旧耐震基準震度5程度で建物が壊れないという耐震基準で建築されていたので、新耐震基準を満たしてる中古マンションが安心であると言えますね!!



旧耐震基準で建てられた建物でも耐震改修・耐震補強工事をして新耐震基準をクリアしたマンションももちろんあります!!

気になった中古マンションの築年数が40年以上だった場合
きちんと耐震改修・耐震補強工事が行われているか確認しましょう(^^)

うさめぐ

マンションの築年数で耐震基準が分かる!って覚えておくと物件探しの時に役に立ちますね!

知ってますか?耐震性が高いマンションの形

耐震性の高いマンションを見極めるポイントの一つ、それはマンションの形です。

一番耐震性の高いマンションの形はA・B・Cどれだと思いますか?


正解は


Aの長方形! 

マンションはシンプルな長方形に近いほど耐震性が上がります。

背のたか〜い!!タワーマンションも長方形ですよね!

私の住んでいる地域にはタワーマンションありませんが・・・(笑)


BとCの形のマンションはどうなのでしょう??

Bのピロティ

一階部分にピロティがあるマンション、駐車場として使ったり、開放感があって素敵ですがピロティには壁が無いため、地震が起きた時、一階の柱に全て負担がかかってしまいます。

Cのセットバック

マンション一定の階から上が斜めに削られているマンションをセットバックと言います。
「斜線規制」という法律で建物を真上に建てられないためこの形になています。
このセットバックが大きいと下の階にかかる重さのバランスが取れず、あまり好ましく無いです。

長方形以外は「絶対ダメ」ってわけではありません!


パッと素人が見ても分かる耐震性の高いマンションの形を紹介しました!

どんな形のマンションでも気に入ったマンションが見つかった場合

耐震性に詳しい専門家に相談することをお勧めします!!



ちなみに我が家はBタイプのマンションに近いです。

きちんと不動産会社に耐震性に問題ないか調べてもらいました(^^)

マンションはいつまで住めるの?

皆さん、マンションの寿命は何年かご存知でしょうか??


国土交通省がまとめた


「RC造の寿命に係る既住の研究例」によると

鉄筋コンクリート部材の耐久実態は50年以上

実際の使用年数との関係から、鉄筋コンクリ-ト造建物の物理的寿命を117年と推定

と言われています!!

なんと、コンクリートマンションの寿命は100年以上

ちなみに、木造住宅の寿命は30年と言われています。

鉄骨住宅も約30年〜50年ほどです。

ぇ!!実家木造住宅だけど30年過ぎてる・・・・(汗



注意!マンション寿命と住める年数は違う!

先ほどマンション寿命は100年以上と分かりましたが

実際は、寿命と住める年数は違います。

なぜなら、マンションは築年数と共に劣化していくからです。

この劣化を修繕しながら住んでいかないと

どんな頑丈なコンクリートマンションでも長くは住めません。

ここで中古マンション購入のメリットが発動!

中古マンションを購入する前に

この3つを確認しましょう!

① 長期修繕計画書

長期修繕計画書がないマンションは、根拠のない金額を修繕積立金として徴収されたり、マンションの管理組合がうまく機能していない可能性があります。住んでから大きなトラブルに巻き込まれない為にも確認が必要です

② 修繕積立金

マンションの大規模修繕工事(10年〜12年に1回)のためにその費用を毎月一定に徴収して積み立てる仕組み。マンション管理費とは別に毎月支払います。
この修繕積立金を使って長期修繕計画書を作成するので、もし計画書が無い場合はこの修繕積立金も正しく徴収されていない可能性があります。

また、修繕積立金が毎月積み立てられているかも確認しておきましょう。
何らかの理由で滞納している住人がいた場合、その分修繕積立金は貯まっていませんので注意が必要です。

③ 大規模修繕工事(築10年〜12年に1回)の実施状況


最近いつ大規模修繕工事を実施したのか、その時に大規模修繕工事の基本、屋上等の防水外壁補修鉄部塗装は実施したか。
また、現在大規模修繕工事を検討しているのか確認しておきましょう!メンテナンスは重要です!

この3つのポイントがきちんと行われているか確認しましょう!

住人の皆さんで毎月修繕積立金を積み立て、その資金を使って修繕をする。

「中古マンションはいつまで住めるのか?」

その答えは、

マンションの管理や修繕計画、マンションのメンテナンスによっていつまで住めるか変わってしまう。

なので、はっきりとあと何年住めますとは言えないのです。。。


できるだけ長く住めるように

中古マンションを購入する時は、購入前に必ずマンションの管理状況・長期修繕計画書・修繕実績・修繕積立金は毎月積み立てられているか、など確認しましょう!


マンションは管理を買え!」とよく言われますが

マンション管理は、日々の住み心地からマンションの将来まで、大きく関わっていく大事な要素と言えそうです。

おわりに

マンション探し当時、耐震性やマンションの寿命を自分で調べるほど情報が多く混乱しました。


中古マンションは本当に大丈夫なのか?と心配になったりもしましが
結局、私たちが気になっていたマンションをワンストップリノベーション会社に伝えただけ。


その後、不動産担当者・リノベーション担当者と一緒にマンションの内覧へ行き、耐震性やマンション管理など不安に思っていることを遠慮なく質問しました!!

様々なマンションを見てきた不動産のプロに聞く方が間違い無いです!!笑

リノベーションする前提だったのでリノベーションに向いている物件かどうかも購入前に同時に確認することができました!


私たちと同じように、リノベーション前提で中古マンションを探すなら、物件探し・リノベーションの設計施工・住宅ローンまで一社で手続きができるワンストップリノベーション会社がお勧めです♪

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最後まで読んでくださりありがとうございました⭐︎

 

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